En la jornada “Islas Baleares: ¿dónde está el techo del mercado residencial?”

El sector inmobiliario de Baleares reclama más suelo, seguridad jurídica y colaboración público-privada para frenar la crisis de acceso a la vivienda

Los principales agentes del sector coinciden en que la falta de suelo y la rigidez normativa impiden aumentar la oferta de vivienda.

El segmento de lujo crece impulsado por el estilo de vida local y la llegada de nuevos perfiles internacionales.

El diseño, la arquitectura y el paisajismo se consolidan como piezas clave en la diferenciación del producto prime.

Los expertos descartan una burbuja inmobiliaria y atribuyen la tensión del mercado a la falta de oferta y al atractivo global del archipiélago.

Palma de Mallorca / Madrid, 28 de noviembre de 2025.- Los principales agentes del sector residencial en las Islas Baleares se han dado cita en Palma de Mallorca en una jornada organizada por Grupo Tecnitasa, en colaboración con Engel & Völkers España, Jardins Tramuntana, Mallorca Site, RPP & Partners, Miele, Terraza Balear part of Gunni & Trentino, TQ Eurocredit, Mallorca Heritage, PH Mallorca y Blau Projects, con el objetivo de analizar los desafíos y oportunidades que definen la evolución actual del mercado inmobiliario balear.

Vivienda asequible como objetivo

Las Islas Baleares se han convertido en uno de los destinos inmobiliarios más activos y codiciados de España y Europa. Su atractivo turístico, la limitada disponibilidad de suelo, la fuerte demanda extranjera y el marco regulatorio existente han configurado un escenario complejo, en el que promotores e inversores se enfrentan a importantes oportunidades, pero también a notables desafíos.

Uno de ellos es el problema del acceso a la vivienda, para el cual existe el consenso de la necesidad de impulsar políticas públicas y colaboración público-privada que favorezcan el acceso a la vivienda. “Si queremos vivienda asequible, hay que facilitar procedimientos, agilizar licencias y ofrecer seguridad jurídica para que los promotores podamos poner más producto en el mercado”, ha señalado Óscar Carreras, presidente de PROINBA, quien también ha destacado que “necesitamos un pacto de Estado en materia de vivienda: mientras siga utilizándose como arma política, será imposible desplegar soluciones estables y a largo plazo”.

Según Carreras, la escasez de suelo disponible es el origen de gran parte del problema: “no podemos hablar de vivienda asequible si no aumentamos la capacidad real de construir dentro del suelo ya previsto por el planeamiento”.

Por su parte, José Miguel Artieda, presidente de API Baleares, ha apuntado que la inseguridad jurídica derivada de ciertos marcos normativos desincentiva a los pequeños propietarios y promotores: “sin reglas claras, la vivienda asequible no llegará nunca al mercado”. Artieda señala que la clave no es topar precios, sino aumentar la oferta: “estamos en un escenario nuevo que exige voluntad política, seguridad jurídica y la implicación de todos para recuperar el acceso a la vivienda”.

Según Artieda, la demanda local compite con una demanda internacional muy fuerte: “Si no incrementamos la oferta, los precios seguirán tensionándose y expulsando a los residentes del mercado”.

Climent Olives, presidente de la Asociación de Constructores de Baleares, coincide en ese aspecto: “Si topamos los alquileres frenaremos la inversión y, con ella, la economía; la solución pasa por reducir cargas, simplificar trámites y abordar el sobrecoste que genera la insularidad”.

En este sentido, Olives ha puesto de manifiesto que entre los costes que suponen el transporte de los materiales y los impuestos asociados, así como la falta de suelo, construir en Baleares cuesta mucho más que en la Península. “La regulación urbanística y medioambiental ha encarecido enormemente los costes”, explica. “Necesitamos normas más ágiles y realistas para que construir no sea una carrera de obstáculos”.

Fernando Valentín, presidente de ABSI-AIB, ha recalcado que el problema de la vivienda en Baleares sí tiene solución, pero requiere valentía política y un cambio de visión: la vivienda debe tratarse como una infraestructura social, no como un arma ideológica. “Debemos dejar de convertir la vivienda en un campo de batalla ideológico: las discusiones sobre grandes tenedores o pisos turísticos son marginales frente al problema real de fondo”, recalca Valentín, quien afirma que “sin una visión a largo plazo y decisiones valientes, seguiremos perpetuando un modelo que expulsa al residente”.

Los expertos coinciden en que en Baleares no hay burbuja inmobiliaria. Según Fernando Valentín, “hay un mercado hiperatractivo, global y con una oferta muy rígida” “Mientras la demanda supere con creces a la oferta, los precios no bajarán”, añade.

Según Artieda, “por primera vez tenemos datos claros que demuestran que el problema no es la especulación: es la falta de oferta y la imposibilidad de muchos jóvenes de acceder a una primera vivienda sin ayuda familiar”.

Segmento de Lujo

Otro tema relevante que se ha tratado en el foro es el segmento de lujo del mercado residencial balear quetiene un creciente peso en la economía del archipiélago, así como un importante impacto social.

Luis Díaz, responsable del Área de Lujo en Grupo Tecnitasa, destaca que este segmento en Baleares ya no se define por el precio: “se define por querer estar en Baleares, por su estilo de vida incomparable”. Y añade: “el comprador sigue siendo mayoritariamente alemán, británico y nórdico, pero estamos viendo la entrada creciente de estadounidenses y perfiles procedentes de Oriente Medio”. Según Díaz, “cada vez más compradores buscan vivir todo el año en la isla, no solo veranear; la elección es emocional, no solo patrimonial”.

Desde la perspectiva financiera, Howard Steel, asesor hipotecario senior en Mortgage Direct, ha destacado que “los bancos ven Baleares como un mercado seguro, pero necesitan también una sociedad estable para seguir invirtiendo”, y apunta que “el crecimiento debe gestionarse bien para no tensionar el entorno ni la vida de quienes viven y trabajan en la isla”.

Por su parte, Gloria Rodríguez, socia gerente de Mallorcasite.com, ha subrayado que “Mallorca atrae grandes fortunas porque ofrece privacidad; esa convivencia funciona porque el tejido social local lo permite”, destacando que la demanda de casas completas —interiorismo, paisajismo, arte— ha generado un ecosistema de artesanos y profesionales mallorquines. “La isla debe gestionar su atractivo sin perder identidad: el paisaje, la ciudad y la cultura son su mayor capital”.

Además, Ignacio Rodríguez, socio de RPP & Partner, ha puesto el foco en que “la transparencia es imprescindible para que el crecimiento no genere conflictos entre inversores y residente”, señalando que el comprador debe entender qué compra y cómo afecta al entorno: “es una cuestión de justicia y de equilibrio social”.

¿Cómo el interiorismo y el paisajismo influyen en el valor de una vivienda de lujo?

El diseño, la arquitectura y la integración con el entorno son factores clave para generar valor y diferenciación en el segmento prime.

Carmen Pujol, directora creativa de Terraza Balear part of Gunni & Trentino, ha señalado que “el lujo no es solo materialidad: es la capacidad de abrazar al cliente con un espacio que siente suyo, que conecta con su forma de vivir y con su historia personal”, y ha añadido que “la creatividad es infinita en Mallorca: la isla nos inspira cada día para diseñar interiores capaces de generar experiencias excepcionales”.

Desde la perspectiva paisajística, Lourdes Vázquez, arquitecta paisajista en Jardins Tramuntana, ha destacado que el sector vive un momento dulce: “el lujo hoy es biofílico, es volver a la naturaleza y crear bienestar emocional a través de los jardines”, apuntando que “nuestra responsabilidad es respetar el patrimonio paisajístico y renaturalizar los espacios sin perder su esencia”.

Por su parte, Alejandro Palomino, arquitecto en Palomino Arquitectos, ha subrayado que el diseño marca la diferencia: ”una vivienda mal planteada puede perder todo su valor, mientras que una arquitectura bien pensada multiplica su atractivo” Y añade que “el cliente busca bienestar; la arquitectura debe ofrecer terrazas vivibles”. En cuanto a los precios del mercado, apunta que “en Mallorca es difícil hablar de un techo de valor: la demanda internacional y la emoción que genera una buena vivienda siguen impulsando el mercado”.

Finalmente, Álvaro Palomino, jefe de proyecto empresarial en Iberia de Miele, ha explicado cómo su labor forma parte del nuevo lujo silencioso, en el que la experiencia, el bienestar, el diseño atemporal y la calidad marcan el estatus, y ha puesto el foco en que, en un proyecto de lujo, cada detalle suma valor: “una cocina bien equipada, desde las vinotecas hasta los sistemas de cocción avanzada, marca la diferencia”.

Financiación e IA en el sector inmobiliario

La jornada también ha abordado el papel de la financiación como uno de los factores que más condiciona el acceso a la vivienda en Baleares. Omar García, director de Negocio Inmobiliario en CaixaBank, ha señalado que “en nuestra entidad estamos comprometidos con el desarrollo de vivienda asequible y con favorecer el acceso de los jóvenes a su primera residencia, mediante el apoyo financiero a proyectos promotores orientados a incrementar una oferta de calidad a precios ajustados”. Además, ha recordado que “los bancos tenemos una responsabilidad con la sociedad balear: hacer viables los proyectos de vivienda asequible”, subrayando que “el mercado residencial vive un año expansivo y los fundamentales son sólidos, sin indicios de burbuja”.

En esta línea, Juana Mª García, directora de Garantías del área de Riesgos de Crédito en Banca March, ha apuntado que la sostenibilidad ya no es un concepto difuso: “Se mide con datos y tiene impacto real en la financiación, premiando a los inmuebles con mejores indicadores ESG”, destacando también que “Mallorca es un territorio pequeño y extraordinariamente atractivo, lo que incrementa la presión demográfica y dificulta el acceso a la vivienda”.

Desde la perspectiva de la financiación promotora, Francisco Javier Piñeiro, director del Negocio Promotor en Banco Santander, ha indicado que la financiación no es el problema, pues quien tenga un proyecto sólido encontrará financiación. Y añade que “la subida de precios no responde a una burbuja, sino a una inflación de costes y de suelo”, y que “a corto y medio plazo no se prevén movimientos relevantes en los tipos de interés”.

Por su parte, Maite Moreno, directora de Oficina y especialista en Mercado No Residente en Banco Sabadell, ha subrayado que “la demanda internacional sigue creciendo y su mayor poder adquisitivo tensiona aún más un mercado con oferta limitada”, además de señalar que “la banca española se ha adaptado al cliente internacional, analizando su perfil con criterios de su país de origen y ofreciendo productos más ajustados a sus necesidades”.

Además, Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, ha puesto el foco en que “el desequilibrio es estructural: España tiene un déficit de 700.000 viviendas y Baleares sufre el impacto con especial dureza por la falta de suelo disponible”, advirtiendo que “para resolver un problema complejo se necesitan soluciones diferentes, más agilidad normativa y una colaboración real entre lo público y lo privado”, y recordando que “la financiación alternativa no compite con la banca; la complementa, cubriendo los tramos donde la banca aún no puede llegar”.

El conjunto de estas intervenciones, moderadas por Pedro Soria, consejero de Estrategia de Negocio de Grupo Tecnitasa, ha coincidido en la necesidad de adaptar los productos financieros a los nuevos perfiles de comprador, impulsar soluciones flexibles y fortalecer la colaboración entre entidades y promotores para mejorar el acceso a la vivienda en el archipiélago.

Por otra parte, Carlos Álvarez Ramallo, socio director de Consultoría CMA, y Javier Sánchez, director de Tecnología y Comunicación de AEDAS Homes, han puesto de relieve cómo la digitalización y las herramientas de inteligencia artificial están optimizando los procesos de valoración, promoción y comercialización inmobiliaria, presentando casos prácticos que evidencian cómo la innovación tecnológica se ha convertido en un motor estratégico para la eficiencia, la sostenibilidad y la toma de decisiones en el sector. Ramallo y Sanz han coincidió en que la IA ya es una herramienta clave para mejorar la eficiencia, optimizar decisiones y automatizar procesos, y subrayaron que las empresas que no adopten estas tecnologías corren el riesgo de perder competitividad en un mercado cada vez más digitalizado.

La jornada “Islas Baleares: ¿dónde está el techo del mercado residencial?” ha reafirmado la importancia de la colaboración y la innovación como pilares para garantizar un desarrollo residencial equilibrado y sostenible en las Islas Baleares.